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如何讲解产说会
产说会，是推介产品的，准客户听了1个多小时的推介就产生了购买意向，这并不符合人们的心理选择习惯。
解释这个现象，那就是准客户一是被现场的讲解氛围煽情了，感动了，二是准客户之间的攀比心理起了作用，三是营销员的旁敲侧击。问题是，这些因素都不是关于产品本身的，都不是专业的，都不是个性化的。胡适的语录，李嘉诚的语录，只是一句一句的口号；破产的案例，自杀的案例，财富缩水的案例，只是一个一个的个案，准客户有他自己独特的生活环境，有自己的理财习惯，这些习惯根深蒂固，事不关己高高挂起，几句口号，几个案例，就想撼动，实在是痴人说梦。
因此，准客户的购买意向，其实是特定环境下的一种冲动，不用太长时间他就回归了理性，回归了现实。这是意向与上单差距甚远的最主要原因。即使，在营销员的软硬兼施之下上了单，也不是好单，也起不了什么好作用。
那么，有没有办法，让准客户在短短的1个多时间之内，改变认知，注意，产说会暖场视频我说的是认识，心服口服的购买保单呢？回答当然是可行的。改变一个人的认知，就不是几句口号，几个案例，那样简单的了。就需要以保单的保障与财富安全两个最主要的功能为主线，进行专业化的，实实在在的，个性化的，逻辑化的解释，推理与分析，让准客户弄明白保单到底保障的是什么，有了保障可以解决什么问题。弄明白你自己的财富到底怎样才算是安全的，企业资产等不等于个人财富，如何把企业资产合理的转移为个人财富。这些专业化的分析，是心理经济学层面上的，是以大量的个体实验为证明过程的，因此，也是放之四海而皆准的，也是可以以理服人的。
那些老板们，为什么一直认为，自己有的是钱，什么也不缺，什么状况也可以摆平，一直以来对保单不屑一顾，抵触排斥呢？因为他们过于自信，他们不了解市场的趋势是波浪的，起伏的，个人的命运，企业的兴衰，也是这样。他们总是希望看到自己希望看到的事情，总是希望这些好事儿，能够一直出现，连续出现。
可是，概率，就是概率，是科学的，是不以人的意志为转移的。一枚硬币，正反两面，扔出去，出现的几率是相等的，都是50%，而不是你一厢情愿的100%。你仍三次硬币，连续出现正面的几率有多大，是20%，30%，还是50%，都不对，都太乐观。实际上，连续三次出现正面的几率是产说会暖场视频：0.5x0.5x0.5==0.125。那么，你仍10次，假设，仍1次，代表你过了2年（一般人的命运周期是2年）时间，10次都出现正面（时间）的几率有多大，是10%。还是20%，也不对。实际上，是10个0.5相乘，结果是1/1024，也就是，0.001。这就等于说，20年时间，连续出现时间，不发生低频率高强度风险的概率是不存在的，不能报以侥幸的心理。这是数字运算出来的，是心理经济学实验，没办法，不由你不相信。这就是层次化特别清晰的，逻辑推理的分析，这种分析，就可以改变一个人的认知。也就是说，以前你没有意识到的，或者有一些模糊的，不确定的，似是而非的认识，被我给你的清晰明确的，可以验证的，有理有据的知识，取代了，摧毁了，战胜了。人的认知改变了，情绪就改变了，相应的购买行为也就水到渠成，顺理成章了。
改变准客户的认知，是一个短暂的理性过程。这个课程，必须要与感性的，具体的条款解释结合起来，理性之后又激发了感性，才是相得益彰的，才可以取得意想不到的效果。不过，具体的条款解释，要通俗化，准确化，形象化，不能总是弄一堆令人眼花缭乱的表格和数字，人家还没弄清楚，就一带而过，囫囵吞枣。说实话，保险业，为什么是一个值得做的，前途无量的行业，就是因为有很多东西，都是空白的，都是错误的，都是摸着石头过河的，这就需要有人去研究，去开拓，去创造。条款的通俗化，准确化解释，就是一个空白，你要用心研究，你自己弄出来的东西，就是你自己的，谁也拿不走。你就真的成为了一个首创者，也就是一个原创者。原创者，是永远删不掉的记忆，这一点，对一个人的人生是多么的有意义呀。
观点直击｜郁亮：万科要和“鹅厂”竞争人才了
3月31日，万科终于召开2020年度业绩发布会。
与过往无异，万科总是会在开场前播放几个的暖场视频。过去几次，大多是旗下物业、物流、商业、城市更新等业务的介绍。
这一次，直到业绩发布会正式开始，也没有听到一句与业绩相关的话语，取而代之的是一条条动画短片，唱歌、跑步、健身等，不一而足。
简单的开头已表达万科对未来的一些想法：“筋厂”厂牌，“认真做事，坚持理想，不妥协、不认输”的标签。
“万科去年第一次提出品牌年轻化，现在也有了厂牌，这背后有个很大的背景。”在董事会主席郁亮看来，万科已经在与互联网企业竞争人才，如鹅厂腾讯。万科需要人才，人才是让组织适配战略的要素。
“如何发现优秀人才，是万科在管理红利时代必须要提升和解决的管理方面的问题。”郁亮称。
行业从土地红利、金融红利步入管理红利时代，无疑是万科最重要的论断，万科在年报致股东函中，便用21个字宣告：“2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”
或许这是一种无奈，行业盈利水平下降，作为行业龙头的万科亦无法避免。
如万科所言，过去是决定收获的多少、发展的快慢；如今是决定企业的生存，不能胜出则意味着淘汰。
地产制造业
对于万科2020年业绩，市场普遍给了“稳健”二字的评价。
营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%、归属于上市公司股东净利润415.16亿元，同比增长6.8%、万物云对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%……
事实上并不及市场预期，投资者在二级市场用脚投票，万科股价低开低走，截至3月31日收盘报每股30元，跌幅4.37%，成为A股房地产板块跌幅最大的股票。
“蜗牛”般的利润增速，也许是最大的问题。
“我们不能再赚大钱和快钱，但还是可以靠自己的努力做到去挣慢钱，长钱和老实钱。”在郁亮看来，没有生产要素红利的未来，房地产要回归实业属性，回报水平逐渐向 社会 的平均水平靠拢。
盈利能力的下降已成为不争的事实，整个行业如此，万科也没办法避免。
数据显示，2020年，房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点。集团全面摊薄净资产收益率为18.5%，较2019年下降2.2个百分点。
这是继2019年房地产及相关业务结算毛利率下降2.5个百分点、全面摊薄的净资产收益率下降1.0个百分点后，再次降低。
总裁、首席执行官祝九胜坦承，万科内部已经形成共识：短期房地产利润率仍存在下降趋势，长期房地产行业回报水平会保持在 社会 平均水平。
换而言之，下降是必然。
高地价，限房价，成为房企盈利能力下降的最大因素，甚至出现不少地区项目需要计提资产减值准备。
于万科而言，2020年末项目存货跌价准备为41.8亿元，较2019年末29.9亿元的项目存货跌价准备金额再次提升11.9亿元。仅计提的存货跌价准备，便影响税后净利润19.8亿元，归属于母公司股东的净利润14.5亿元。
虽然祝九胜还指出行业的回报率不等于企业回报率，能够提供好产品好服务的企业回报率能高于行业的均值，但目前万科面对的情况，难度比以往大，也需要更多努力。
“过去四年的政策调控，应该让所有的市场主体清醒认识到政策的稳定性、连贯性和坚定性，哪怕在疫情期间都没改变过。”郁亮指出，从去年下半年开始推出的一系列政策，包括三道红线、银行两道红线、两集中供地等，背后的源头就是房住不炒。
“政策出台，标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代。”郁亮称：“房子就是个耐用消费品，开发业务越来越像制造业。”
再论管理红利
“我们能否抓住机会？”万科致股东中发出了这样的疑问。
“管理红利时代给我们一些新的命题，新的思考，新的应对。”祝九胜介绍万科对于这一方面的思考，应对的举措被归结为两个方面，避免致命短板、打造自身长项。
在郁亮看来，万科近年战略比较清晰，也就暴露了两个短板：组织和人才。
“当我们达到全面管理红利时代的时候，业务协同性比过往更大的时候，组织怎么适配战略问题。”郁亮表示，万科近年一直在做组织的建设问题。
郁亮并没有深入展开这一话题，据观点地产新媒体了解，过去三年，万科持续处于调整变革阶段，2018年提出战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线，2019年工作重点是明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，同年2月郁亮在深圳对媒体透露要开启“大江大海”计划。
2020年，深化组织重建、完成事人匹配是万科的重点事项。
万科于5月左右设立食品事业部，布局养猪等行业，7月在南方区域新设商业事业部，8月设立西北区域事业集团。至12月万科将总部包括招采、工程等部分职能搬迁至上海，同月成立酒店及度假事业部，合并冰雪事业部，丁长峰继续担任负责人。
“组织适配战略，人才需要先行。所以万科现在也有了‘筋厂’厂牌”，郁亮指，这不仅是品牌年轻化的考虑，还有一个大背景是万科已经在与互联网企业在竞争人才，如鹅厂腾讯。万科需要人才，人才是让组织适配战略的要素。
这或许也是另一种焦虑。过去在开发能力上打造的规模与高周转已经变成次要，开发之外的能力成为房地产商们找机会的突破口，所以在人才方面，也不单纯要求房地产行业人才。
“2000年左右开始，我们进入房地产黄金时代，行业没什么人才，那时候有新动力计划，以中海为代表，有海盗行动，2007年，万科预感可以完成千亿，为解决管理问题启动007行动。”
郁亮指出，管理红利时代到了，组织匹配战略，同时还要实现人才和事情匹配，同时又启动了综合竞争，综合竞争的维度要放在整个 社会 上去看。
有意思的是，郁亮甚至直接在业绩会上打起了招聘广告：“必须从全 社会 邀请优秀人才加入，各位如果有非常优秀的十分人才我们非常欢迎。”
以下为万科2020年度业绩会现场问答实录：
现场提问：目前公司处于黄档，但是负债率离标准70%的要求非常近，想问一下公司未来的还款计划和节奏安排？未来有没有考虑适当放松资产负债率要求？
韩慧华： 万科长期以来都是坚持非常稳健的财务策略，我们致力于保持 健康 的财务状况和优秀的信用评级，这是一直以来都是在坚守的。
2021年经营性现金流532亿元，这是万科12年来连续的经营性现金流为正，期末在手现金是1952亿元，对有息负债有2.4倍的覆盖，资产负债率维持在18%，长期维持在行业的低位，有息负债的总额占到总资产的比只有3.8%，这些指标比年初都有更进一步的优化，稳健的财务策略在未来会长期的坚持，现在剔除预售帐款的负债率是70.4%，距离70%有0.4%的差距，我们非常有信心在一季度能够回到绿档。
行业已经来到了管理红利的时代，过往的高负债，高杠杆，高库存的发展模式其实已经被改写了，我们不能再依靠囤积生产资料升值来赚钱，我们也不能依靠加杠杆来赚金融红利的钱，我们相信稳健的财务策略和财政政策让我们保持更大的发展空间和弹性，未来万科会持续稳健运营。
郁亮： 刚才说到净负债率会不会太低，会不会影响发展的问题，万科并不追求过低的净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的，但是我们并不追究过低，如果有的时候低一点，那是万科为了等待机会。
比如说今年土地的集中供应问题，对于资金来说要求很大弹性，如果资金方面没有很大弹性，面对集中供应土地来说遇到很大压力，所以正好是我们用一个18.1%的净负债率有可能是等待市场变化的机会。
所以，我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了。
现场提问：万科入股泰禾进展如何，之前有市场信息说万科背景的黄耀文任职泰禾的副总经理，后续万科会介入泰禾的经营管理，是否会考虑整体接盘？
祝九胜： 对于这个问题，我想给三个方面的回答和回应。第一、泰禾的问题，如果能够得到妥善的解决，它最大的客户，对它打交道的金融机构以及项目股东，相关各方来说，这都是一件很好的事情。
同时我们看到事比较难办了，也是一件很难的事情，从去年中期业绩推介到今年年报的业绩推介，已经有半年时间了，进展还是不顺利的。
第二、帮人忙不能给自己添乱，在一开始的时候，万科是否入股泰禾还是有严格的入股前提条件，只有达成的全面的债务重组方案的情况下，万科才考虑真实入股，目前的进度，距离入股还有相当大的难度。
第三、解题就像解锁，钥匙还是在泰禾自身和泰禾相关的债权人的手上，至于资管公司是一个正在酝酿阶段，是个操盘公司，不是接盘公司。操盘公司就是受各方委托，具体来干活的，具体来启动项目，面对项目上的具体的建造，启动，销售这些问题的，不承担项目本身的债权债务关系。
泰禾的问题，整体解决还需要很长的时间，不排除有少数项目是有可能先行解套的，在前一段时间，相关各方也在讨论在商议这个事情，能否成立一个操盘公司，对于少数资源条件好，债权债务的协议都达成，各方都支持的项目能够先行启动，尝试通过盘活项目自身资源恢复开工和销售方面来解决一部分问题，当然具体的方案还在探讨过程中。
现场提问：公司现在非住宅开发业务，包括物业、物流、商业、长租这些业务中，公司未来发展的优先级或者资源分配的重心是哪一块或者哪几块？讲到管理红利，能不能请具体分享一下管理红利的纬度，在管理红利时代，公司觉得哪些方面是万科做的还可以，但是后续需要重点提升的？
王海武： 板块上的投资，我们都会非常重视，但是究竟投在哪里，投多少？我们的侧重其实还是核心要回到和城市同步发展和客户同步发展，客户的需求就是我们投资的重点，也是我们的方向，我们如何判断客户的需求和城市的发展呢？
有三个指标，第一、看这个城市、包括人口导入的情况。第二、客户、城市都是在配套不断完善的客户中，客户对配套的完善有非常强的需求。第三、会看产业是不是有导入，是不是有聚集，因为刚才谈到的生活、生产和生态，这三生融合根本上来讲还是一开始的出发点是生产、或者说吃住平衡，工作机会，这是客户发展的基础，我们从人口的导入，产业的聚集和配套完善这三个纬度判断究竟该在哪里投资？
在7个BU，我们的这些新的业务板块方面，我们的优先级，资源配置并不会有一个预设的目标，或者预设的规划，我们还是牢牢把握投资的原则和在这个过程中一直坚持的准则，根据实际的情况，发现机会，同时去捕捉机会。
郁亮： 我补充一下，其实我们对投资来说，当然首先考虑每个业务的发展潜力有多大，第二看看我们的能力有多高？如果说潜力大，没能力也做不下去，光投资，无效投资，失败投资更可怕，本身业务有发展空间的前提下，能力大小，能力成为我们的优先级，如果这方面没有优先级，只能说能力优先，没有相应的能力，没有金刚钻不揽瓷器活，没有能力，我们不会做投资，所以我想这点补充一下。
关于上市的问题，不同业务类型最终都要接受市场检验，我们先后都会上市，只是在我们业务上市过程中，我们会选择，我们会考虑两点：一个是全面和长期，全面指的是万科今天的每个业务相互之间有协同性，所以我从整体集团业务的协同性出发，是万科集团业务协同性最好，效益最好的角度出发来考虑上市问题，不纯粹考虑单个业务的问题，所以放在整个大的平台上去考虑，平台价值最大化。
第二，长期是不需要赶资本市场的热点，我们不是把业务养大了卖掉，并不把卖掉业务作为我们业务成功的标志，而是这个业务能够越做越好长期做下去为标记，为自己的目标，所以在短期资本市场热点来决定我们的上市安排等等，不是万科的选择，所以在上市问题上，我们肯定会安排上市，但是我们这里面会考虑全面的协同性和长期主义的角度。
祝九胜： 管理红利时代确实给我们一些新的命题，新的思考，和需要做新的应对。我们也研究了很长一段时间，面对管理红利时代我们主要要怎么应对？两句话，或者两个关键词，既要避免致命的短板也要打造自身长项。
管理红利时代是由原来赚钱逻辑可以靠土地，可以靠金融这些要素去赚钱的逻辑，变成了以能力、以劳动挣钱的逻辑转变，在靠能力挣钱的逻辑下，要避免致命短板，还要打造自身的长项。因为管理红利时代是以充分竞争为主要特征，竞争的力度是比以前要强很多，企业不可能再靠一两样关键的资源就能够打赢仗，就能够获胜，所以均好无短板是这个时代的必然要求。
我们需要做到以下几点：第一、在每一条选定的赛道上建立领先的竞争优势，每项业务是根据行业演变的趋势发现的机会找到赢得竞争的关键因素，建立竞争对手难以模仿的价值主张和竞争优势，从规模数量的竞争转化为客户创造价值的竞争。
第二、形成立体组合的能力拼图，因为竞争力度增加，只有小团队的能力不够，只有找到突破难点的行业力量形成中后台的工作，才有可能应对现在和未来竞争的烈度。
第三、让 科技 融入业务，提高 科技 运用的水平，不断释放潜在的价值。 科技 不光是业务和管理的附属，它已经变成改变创新的力量，让 科技 融入到业务当中去，我们要做好三个方面的应对。
当然刚才边回答也边反思，可能我们用的语言过于万科化，过于公司化，如果用更通俗的语言，我自己做了一点简单思考，跟你分享一下，也就是在管理红利时代，我们需要把客户服务好，把产品和服务要做好，把公司运营好，这里面体现能力优先， 科技 融入，要把生态打造好，要把投资者关系和股东回报做好。
总而言之，这几个纬度的要求会更高，只要我们做到努力工作，度日如年，能够回报好股东和利益相关方，能够应对客户市场的变化，做到三生融合等等要求，我们还是有信心能够很好的适应管理红利时代给我们提出来挑战，给我们提出的新的要求。
郁亮： 我再补充一下，万科战略比较清晰，这几年是相对比较清晰的，在战略比较清晰的情况下，我们两个短板暴露出来了，一个组织，一个人才，当我们达到全面管理红利时代的时候，业务的协同性比过往更大的时候，组织怎么适配战略问题，万科两年一直在做组织的建设问题，我们是围绕这个来展开的。
这里我不多讲，还有一个问题，万科遇到的挑战是人才的挑战，在组织适配战略的情况下，人才需要先行。大家知道，万科去年开始在行业内第一次提出品牌年轻化的做法，我们万科现在也有了这个厂牌，不仅是品牌年轻化的考虑，还有很大的背景，今天我们知道互联网企业，像腾讯、鹅厂都是厂牌，万科在跟他们竞争人才， 科技 已经融入到万科的方方面面去了。
所以我们跟这些互联网大厂企业之间，人才变的互有往来，这种情况下，我们发现对人才定义的要求发生变化了，原先从整个行业的优秀人才就可以了，而现在需要从全 社会 的优秀人才作为标准了，所以，今天万科需要十分人才， 社会 中的佼佼者，这个是我想组织如何适配战略，如何发现上 社会 上的优秀人才，是万科在管理红利时代必须要提升和解决的管理方面的问题。
本文源自观点地产网
公司产说会主持稿
现如今产说会暖场视频，在种种活动中，主持人都是充当了一个十分重要产说会暖场视频的角色，而主持稿却是主持人灵魂般的存在。下面是我整理收集的公司产说会主持稿，欢迎阅读参考！
产说会主持稿（1）
幕后音提示：
各位尊贵的嘉宾，朋友们，大家好！《新华保险客户联谊会》即将开始，请各位将手机调至震动或静音，请勿在会场内随意走动，同时为了大家的身体健康，请各位勿在会场内吸烟，感谢大家的配合，谢谢。
开场白：
各位尊贵的嘉宾，各位朋友们，大家下午好！古人云：有缘千里来相会，非常开心与各位有缘人在这特别的日子里相聚在《新华保险客户联谊会》的现场。为此我代表新人人寿保险股份有限公司**中心支公司的全体员工向各位嘉宾的到来表示最热烈的欢迎，欢迎你们！
领导致辞：
本次活动从筹备到今天顺利举办，一直得到公司领导的大力支持与关注，今天我们新华保险****总/经理也亲临我们的现场，下面让我们用热烈的掌声有请---**总/经理为我们《致欢迎辞》。
非常感谢****总的精彩致辞，通过**总的介绍，相信在座的各位对我们新华保险有了一定的了解，接下来我我们进入有奖问答环节，首先：
串词
没有抢到答题机会的朋友不用灰心，本次理财讲座安排设置了丰富的奖品，相信今天的聚会一定会让各位尽兴而来，满载而归。
主讲包装：
在人的一生中，最值得珍惜的东西是什么？不同的人不有同的答案，有的'人说是快乐，有的人说是金钱，有的人说是家庭。您的答案是什么呢？曾经有人用"1000000000000"（一个1，一串0）来比喻人的一生，其中"1"代表健康，各个"0"代表生命中的事业，金钱，地位，权力，快乐，家庭，爱情，房子，车子……纷繁冗杂的"0"一旦失去失去前边的"1"，所有的浮华喧嚣都将归于沉寂。所以我们应该从现在开始注重自己的生活质量，注意饮食卫生，调整生活节奏和规律，做一个健康的人！今天我们特意请到了我们新华保险资深健康理财专家*****老师----《介绍讲师的个人简历》下面，让我们掌声有请***老师，为我们带出今天的健康理财讲座。
串词：
感谢****老师的精彩的讲解，使我们受益匪浅。指导大家加强自我保健，开启健康之门的金钥匙。相信透过今天的讲座，一定让在座的各位来宾朋友收益非浅，选择新华的吉祥至尊产品，拥有健康，一定助您轻松。稳健的实现钱生钱的财富梦想。
贺报词：
恭喜XX先生/女士，购置吉祥至尊XXX元，相信拥有它之后，一定会让您：
暖场词：
1.老板器重你，亲友关照你，金钱青睐你，异性仰慕你，脾气由着你，美事儿想到你！
2.衷心祝福你：上帝保佑你！真主关心你！菩萨爱护你！财神跟随你！幸运之神伴随你！
3.幸运已降临到你头上，福神已进了你家门，荣华富贵已离你不远
4.身体健康，万事如意
5.合家欢乐！财源广进！
6.吉祥如意！恭喜发财！
7.和谐生活幸福甜蜜，美好时光不断继续，最后一句最为实际，那就是口袋里多添人民币！
产说会主持稿（2）
各位尊敬的嘉宾：
大家上午好!为了保证此次的高端客户答谢会的顺利进行，请各位将您的通讯工具调制到震动状态或关机，并且呢，大会中请各位不要随意的走动，谢谢各位的支持!
欢迎大家来到宾馆参加由中国人寿保险限份有限公司举办的“高端客户答谢会”。随着商品经济的发展，大家的投资理财意识也正在逐步加强，越来越多的人开始改变守着一块“奶酪”到老的观念，希望通过不断地寻找新“奶酪”将自己的“蛋糕”做大。为此，我们特意安排了这次极具水准的答谢会，期望透过介绍，使各位能得到前沿的投资新方法、新观念，能更确切地把握机会。
下面，让我们以最最热烈的掌声，有请中国人寿保险股份有限公司经理致欢迎词。
谢谢经理。
在实际生活中，我们曾都有许多的梦想渴望实现，但却不知道如何设定目标及制定计划。专家说得好：会存钱不一定会赚钱，会理财才会发大财。理财，看似简单，却需要理性分析、智慧判断，如何面对万花筒般的各种投资渠道，相信是各位共同关心的话题。接下来，我将请出这样一位优秀的专家：
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接下来，让我们再次用热烈的掌声有请张老师为我们做理财产品介绍。
谢谢张老师。
听了专家的介绍，各位嘉宾肯定有了自己新的理财感受，接下来我们安排了20分钟的开放式时间，为各位来宾提供专业的咨询及服务，如果有关于理财产品的各方面疑问，可现场向您身边的业务代表或专家提出咨询。如果您在这20分钟的时间里作出投资决定，我们将现场送您精美礼品一份.现在是开放时间，有请各位业务代表。
(主持人在开放时间要时刻介绍缴款台的交单情况(第一位签单时，人多时)，要通报签单的客户及金额，注意开始时的金额应选择中等水平，中场要提醒客户时间已过20分钟，或还剩多少分钟，结束前几分钟可通报金额稍低的保单)
感谢各位嘉宾的光临，今天的报告会到此结束，如果您还有需要了解、沟通的事宜，可继续与我们的业务代表联系，谢谢各位。
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