今天给各位分享别墅圈层暖场营销方案的知识，其中也会对别墅的营销策划方案进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注365暖场活动网（http://www.bkl365.cn），现在开始吧！

本文目录一览：

• 1、地产圣诞暖场的活动策划方案
• 2、洛阳别墅的营销策略
• 3、房地产暖场活动方案

地产圣诞暖场的活动策划方案

为了确保活动科学有序进行别墅圈层暖场营销方案，常常需要预先制定活动方案，活动方案指别墅圈层暖场营销方案的是为某一次活动所制定别墅圈层暖场营销方案的书面计划，具体行动实施办法细则，步骤等。那么问题来了，活动方案应该怎么写？以下是别墅圈层暖场营销方案我收集整理的地产圣诞暖场的活动策划方案，希望对大家有所帮助。

地产圣诞暖场的活动策划方案1

一、活动目的

1.营造售楼部节日气氛与人气氛围，以新的视觉形象吸引过往人群;

2.圣诞节活动作为项目奠基、认购活动的客户预热，便于实现持续性的升温;

3.以圣诞节抽代金券、送礼品为噱头，维系老客户，吸引新客户，并作为项目奠基与认购信息的载体，邀约客户至现场，强化产品认知。

4.针对前期积累客户进行筛选，吸引新客户到场，为奠基制造人气，为认购储备客户资源。

二、活动时间别墅圈层暖场营销方案：

20xx年12月15日——20xx年12月31日

三、活动主题：

xx圣诞月200万献礼嘉年华

四、售楼部包装方案

1)售楼部入口。彩条折成房子形状，渲染入户氛围。门上粘贴圣诞老人1对。

2)橱窗。雪地粘贴纸。喷雪。

3)沙盘上空、接待区与影音室上空悬挂立体雪片。

4)圣诞树(3米)以及圣诞树装饰品。

5)背景墙。彩藤编制以项目logo为主题的创意小品。

6)彩灯装饰圣诞树与过道绿色植物。(3组10米)

7)接待桌，圣诞老人摆放品与糖果拼盘。(5组)

8)销售人员装饰。圣诞帽配饰。

五、客户告知

1.老客户告知：自项目面世以来，所有来电来访客户。短信告知。

2.强意向的重点客户：电话告知。

3.新客户：短信群发告知。短信透漏项目即将奠基和认购的信息。

4.短信告知：10万条，按消费额度发送。

六、礼品选择

1)男女圣诞帽(1000套)。

2)假面。(200套)

3)仙女棒。(300支)

七、圣诞节代金券抽取活动：

1.主题：港湾圣诞月200万献礼嘉年华

2.目的：针对认购活动的预热，进一步甄选、套牢客户。

3.奖券总金额：200万。

4.奖券分配表：

500元 200张 20%

1000元700张 70%

2000元100张 10%

合计1000张100%

总金额100万

5.抽取形式：

1)通知所有老客户到售楼部现场抽取代金券，领取礼品。

2)圣诞节活动期间，凡到场客户均可抽取代金券。

3)客户抽取代金券一张，登记客户信息，可以转让。

4)代金券可冲抵购房款，每人仅限一张，以最高金额最准。

5)代金券共计1000张，抽完即止，早到早得。

6)代金券可与认购优惠累计使用。

地产圣诞暖场的活动策划方案2

一、活动目的

时间飞逝，转瞬间，一年一度的圣诞节又即将来临，为了增进员工之间的感情，展现太东地产的企业形象，拟圣诞节当天举行圣诞欢聚派对，向员工和现场客户传递圣诞的祝福。

二、活动主题

放飞梦想传递祝福

三、活动对象

地产集团全体员工(项目留守人员除外)

四、活动时间

xxxx年12月25日(周三)下午15:00—18:00

五、活动地点

太东时尚岛咖啡厅及前广场(利用公司的自有物业作为活动场地，整合资源以节省费用;与此同时向现场客户传递太东地产的企业精神，烘托现场销售氛围)

六、活动形式及筹备

1、圣诞树：拟借用时尚岛销售部的圣诞树，在购买圣诞树前综合考虑本次活动的需求，选择一棵较为高大和茂盛的圣诞树，并事先定好圣诞树的装饰品。

2、喝咖啡吃糕点：将圆桌和凳子摆放在前广场围成圆圈，各位员工可以一边吃烧烤和蛋糕，一边参加游戏或欣赏节目。

3、提前让各位员工准备好用以互赠的圣诞礼物，提倡物美价廉和别出心裁，并将标有号码的便利贴贴在礼物上，由礼物提供者各自签上名字，以便于后续活动中的礼物互赠。

4、其它节日氛围的物料筹备：每位员工各发一顶圣诞帽，最好有太东Logo;现场做简单布置，衬托出现场喜庆、活跃的节日气氛;现场播放《平安夜》、《圣诞钟声》等圣诞颂歌。

七、活动方案

1、幸福祈祷：给参加活动的每位员工发一张精致的圣诞小贺卡，自行填写圣诞愿望，并集中挂在营销中心的圣诞树上，然后闭目许愿。

2、游戏环节：听音乐抢凳子、现场疯狂猜歌(抢答)、拍七令(报到七的人不能报数，而是拍下一个人的肩膀，出现错误者现场表演节目)

3、年会节目试演：将地产的`年会节目提前在本次活动试演，让表演的员工提前适应舞台气氛，并让观众提出改进意见

4、真情互赠：将各位员工所提供的礼物全部堆放在中间，然后轮流抽签上前领取礼物，礼物抽完后互相向礼物的提供者真诚地道一声祝福。

5、放飞梦想：现场宣布太东地产的发展宏愿，由领导班子将愿望写在系在大氢气球的横幅纸上，同时将员工的愿望也写在上面，全体员工共同放飞气球，并合照留念。

地产圣诞暖场的活动策划方案3

活动主题：

庆圣诞、迎新年亲情回馈

活动时间：

12月20日～1月7日

活动内容：

(一)大部分应季商品5～8折

提示说明：

1、足金、铂金及个别品牌不在此列，各柜组折扣详见柜内明示：

2、活动期间商品折扣部分全部由厂家或供应商自行承担，厂家或供应商要根据实际情况自行确定，但严禁调高售价后再打折;

3、业务招商主管和客务员要对“调高售价再打折”情况进行严格监督;

4、按照已上报的折扣，各柜组必须在活动期间严格执行，不得随意调高折扣，各楼层要严格监督，一经发现投机取巧者将予以500～5000元罚款。

(二)持卡会员特惠购物惊喜价

活动期间，每天正常营业时间内，商场会员于1～5楼累计购物每满300元(现金部分)，送等值特惠购物凭证一张。会员在每天“18：30～20：30营业时间持特惠购物凭证消费，享受特别优惠。

提示说明：

1、以300元为整数单位。

2、顾客持本人会员卡及两联收银机制小票在6楼促销服务台领取特惠购物凭证，工作人员在两张小票上分别加盖“已领特惠购物凭证”印章后，收回第二联收银机制小票为做帐凭证。

3、每张特惠购物凭证限购300元以内商品，使用时以300元为单位，不足部分不予计算，超出部分可多张使用。

4、营业员，收银员、总服务台、促销服务台工作人员应积极提示顾客：在1楼总服务台可免费办理积分卡或通过消费达到条件可直接办理银卡、金)卡，成为时代会员;

5、会员持“特惠购物凭证”购物发生退货时收银台一并退还“特惠购物凭证”给顾客。

6、会员持“特惠购物凭证“购买时，如购买商品金额超出“特惠购物凭证”限额的10%以内时，柜组可将实际购物金额减少至限额内后，填写购物小票。

7、每天18：30～20：30为特惠购物时间，顾客若无“特惠购物凭证”而要求购物时，营业员按正常销售填写小票，并提醒顾客，此期间购物不能提供收银机制小票，且不能参加领取‘特惠购物凭证”的活动，若顾客仍需参加活动或索要机制小票，可在第二天凭购物小票顾客留存联索取收银机制小粟。

8、收银员确认小票填写的准确性后，同时收回“特许购物凭证”。

9、顾客在每天18：30～20：10期间正常购物的退换货以购物小票顾客留存联为依据。

10、12月10日～1月7日每天18：30～20：30特惠期间，营业员在填写持“特惠购物凭证”的购物小票时，在“单价”栏填写商品正价：在“正常折让”栏填写当前促销折让，在“vip折让”栏填写特惠折让，“妥收”栏填写持特惠凭证享受的价格。

例如：一件商品正价1000元，当前促销价是8折，特惠价是6折，营业员在“单价”栏填写1000元，在“正常折让”栏填写8折，在“vip折让”栏填写6折，在“实收”栏填写600元。

11、个别不直接在现场进行特惠价销售的柜组，必须以由楼层统计后的名单，经业务、营销总监签宇确认单据为执行核算的依据。经确认的柜组，每日18：30～20：30由商场统一在6楼促销服务台进行现金返利，返现分担事项另行通知财务。

13、特惠购物凭证有效期至XX年1月7日止，各商场及收银台、返现人员在1月6日、7日的最后两天要加强管理人员及值班人员。

(三)折扣亲手转幸运不落空

活动期间，每天正常营业时间顾客在1～5楼累计消费满200元(现金部分)即可到6楼亲自转动幸运转盘.转盘指针停留处即为顾客所获相应折扣或赠券。经工作人员确认后，按顾客获得折扣由6楼促销服务台直接返还十足抵用券。

提示说明：

1、幸运转盘设定优惠分别为：9折、8.5折、8折、7.5折、7折、6.5折、6折、5折、4折及“10元赠券”共10种。

2、以单张机制小票显示购物金额为准，单张小票购物金额超过200元即可转一次，余额不再累计。若顾客持有多张机制购物小票，且每张均超过200元，则可以拄照机制小票数转动转盘，也可将小票叠加;转动一次。

3、顾客凭收银机制小票第一联及购物小票顾客留存联参加本活动，抽奖小组确认后，分别在收银机制小票第一联及购物小票顾客留存联上加盖相应奖项印章。

4、顾客持收银机制小栗第一联及购物小票顾客留存联到促销服务台领取相应折扣返券，工作人员同时收回购物小票顾客留存联作对帐凭证。

5、返还赠券以10元为整数单位，零头不计。

6、一楼欧柏莱、za、珠宝区、名表区、3楼裘皮区及一次性处理商品不参加此活动。

7、特惠期间，凭特惠购物凭证购物部分不再参加本活动，正常购物顾客可于次日凭购物小票顾客留存联领取收银机制小票参与活动。

(四)缤纷礼品整点派送

12月24日、25日、26日、31日及XX年1月1日的营业时间内，每逢整点将由圣诞老人、小丑在商场内循环走动，为顾客随机派送各种精致小礼品或甜蜜糖果。

洛阳别墅的营销策略

我觉得

别墅是小众产品个性化极强

别墅产品的策划 取决於定位后产品的设计上 小区服务配套上

也就是功能性要有特色 一切都在项目前期策划上体现

如果你只要行销策划 那我要问你罗!!!!

卖别墅和卖商场或公寓 有啥不同啊!!!!!

给你一份我去年策划思路案例 又可能我们在讨论罗!!!!

北戴河聆涛园企划说明书(简略版)

运筹帷幄之中

精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余……

产品浅析

一、从别墅的大环境

1、概述

别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。

2、特征

中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：

#61548; 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；

#61548; 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；

#61548; 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

3、分类

从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：

⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求

这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个性爱好和需求；

⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。

这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；

⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。

例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；

⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。

在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里；

⑸办公型的别墅

一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；

⑹投资型别墅

由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。

二、从本案的角度

1、个案优势

北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景观，用林之葱茏海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为：

#61548; 占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是作为销售项目，对本案影响不大。

#61548; 北戴河自身的环境氛围已经形成了吸引旅游的天然资源，对项目的顺利销售提供了保障。

#61548; 市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在地理位置上与本案不存在竞争性。

2、个案难度

别墅物业已经作为“成功•富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案，就存在以下项目难度：

#61548; 项目的客户以区域客为主流

秦皇岛本身的消费购买行为不足以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制了它的客源组成。

#61548; 目标客户可选择性较多

本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广告宣传上必然要向北京倾向，运作上可能会采用双销售处的模式进行。然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发扬。

#61548; 北京房产市场上注目度的宣传有较大难度

北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很难在短时间内凭借单纯的广告效力迅速造势，只有有独特卖点、有心的操作

产品规划简述

一、 别墅产品功能特点

住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。

作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。本案在规划上，应首先满足作为别墅产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。

1、 别墅物业空间划分为“五个区”

#61548; 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等

#61548; 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等

#61548; 私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等

#61548; 功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等

#61548; 室外区：外立面、前院、后院、平台等

2、别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。

3、别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。

二、别墅建造用材等特点

有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。

三、别墅小区规划特点

1、 布局规划

别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅

区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。

2、环境

别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概

念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别

墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它

跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个

是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别

墅物业的小区。

3、社区营造

别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年

乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸

收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，

产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植

物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，

营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。

四、别墅配套设施特点

1、会所规格例举

A：娱乐休闲会所

舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；

B：综合功能型会所

医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；

C：豪华舒适型会所

高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 别墅物业周围配套机能例举

#61548; 大型超市

#61548; 邮电局

#61548; 自动提款机（或银行）

#61548; 美容中心

#61548; 洗衣中心等

3、 关于物业管理服务及安保设施和配套例举

#61548; 设备养护

#61548; 24小时保修服务

#61548; 养绿护绿

#61548; 家政式社区服务

#61548; 24小时电子巡更

#61548; 红外线周界报警

#61548; 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁

五、别墅产品在市场中的卖点构成

别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：

1、别墅物业的卖点构成

A、基本卖点

#61548; 优美健康的生态环境；（环境卖点）

#61548; 舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）

#61548; 完善成熟的配套设施；（配套卖点）

#61548; 快捷便利的立体交通；（交通卖点）

B、特别卖点

#61548; 崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）

#61548; 追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）

#61548; 超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）

#61548; 多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）

#61548; 买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）

#61548; 人脑加电脑，多重保安（物管卖点）

#61548; 明智的投资，超值的回报（投资卖点）

2、别墅物业主要行销通路和策略

别墅特别墅是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：

#61548; 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；

#61548; 达成与有效目标客源的直效沟通；

#61548; 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。

常见行销策略为：

#61548; 运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销；

#61548; 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行；

#61548; 销售执行策略灵活、机动、有效；

#61548; 销售方式多样化（如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用）。

“一对一”直效营销

“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。

直效营销模式具体举措

#61548; 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会

#61548; 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会

#61548; 情感营销：如有奖活动等

直效营销推广路径

推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。

广告企划

一、案名建议:

主推案名： 艺墅尊邸

案名解释：

•艺墅：谐音“艺术”，本案的运作方向今后将走向一种艺术化的表现方式，赋予度假别墅符合身份和阶级的象征文化理念是整体销控策划的重点。艺术，不仅赋予本案高素质的质感表现，更能迎合购买者对别墅概念和文化的追求。

•“尊邸”二字直接明了的划分开客户群体，在案名上体现本案基本定位是针对“精神贵族”度身打造出的高档次产品。

•整个案名字面表现上雍容尊贵，朗朗上口、亲切易记，又通过“墅”字的变换使用突出了产品定位，匠心独运。

第二主推案名： 臻 品

案名解释：

•臻：臻于极致，暗示本产品是顶级顶尖人士的专署。另“臻”与“珍”字谐音，

臻品，可以让本案从案名上就自然划分出产品的档次定位，直接亲近产品目标客户，有效地为产品后期的推广提供便捷条件。

二、 副推案名

盛世别苑

香榭艺墅

香榭园墅

异阳尊品

水榭山庄

华尔兹别墅

水岸别业

海边墅

绝代风华

三、广告总精神

“豪门度假生活”

直接、明了地诉求本案的利益点和产品特点——再现“豪门的度假生活”。由于本案未来将针对两种不同角度的客户进行宣传，一是购买本产品作为投资赚钱载体的投资客户，一是进驻做管理的企业，前者和后者都要看到产品的赚钱途径和效应。广告总精神提出“豪门度假生活”的定位，可以同时针对这两种不同身份和思考角度的客源进行点对点的直效宣传，更能够打动一些有度假计划的潜在酒店客源，达到一举三得的效果。

销售阶段划分及各阶段主要工作内容

一、销售阶段设计

本案为大型度假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。

1、 筹备期：

通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。

2、 引销期： (分为内部认购期和开盘期)

通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。

3、强销期：

这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。

4、续销期：

针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣传销售。

5、清盘期：

在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力度，最终完成项目清盘。

二、销售阶段划分

2003.3.1 — 2003.4.30 筹备期

2003.5.1 — 2003.6.15 内部认购期

2003.6.16 — 2003.6.30 开盘期

2003.7.1 — 2003.9.30 强销期

2003.10.1 — 2004. 11.30 续销期

2004.12 — 清盘期

以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做调整。

三、 各阶段主要工作内容

1、 筹备期

任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续

工作重点：

#61548; 建筑设计定案

#61548; 互动园林定案

#61548; 行销策略定案

#61548; 研究市场情况

#61548; 召开动脑会议

#61548; 拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划

#61548; 确定产品推广的造势活动

#61548; 售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备

#61548; 会所经营项目定案

#61548; 会所布置图定案

#61548; 接待中心及样板房设计制作

#61548; 小区大门及入口道路制作完成

#61548; 广播稿制作

#61548; 电视广告制作

#61548; 报纸广告制作

#61548; 销售人员招聘与培训

#61548; 现场POP设计

#61548; 确定销售组织架构

#61548; 工地围墙设计制作

#61548; 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户

#61548; 车身广告制作发布

#61548; 模型厂家定案制作

2、 内部认购期

任务：

1、 散布扩大知名度

2、告知业界与媒体造成耳语传播

3、拦截其它竞争物业客源

4、 极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望

工作重点：

#61548; 对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体

#61548; 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动

#61548; 预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定

购房合同，形成公开当日购买热潮

#61548; 报纸广告定案刊出

#61548; 电视、电台广告定案播出

#61548; 先期海报散发

#61548; 商品房预售许可证办理完成

#61548; 工地围墙制作完成

#61548; 售楼现场包装制作完成

#61548; 销售人员进场

#61548; 公关活动具体实施

#61548; 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户

3、开盘期

任务：

1、 一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面

2、 将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望

3、 配合公关活动聚积人气

工作重点：

#61548; 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，

并检讨客户反应以修正销售及广告路线

#61548; 模型进场，备齐各种销售资料

#61548; 反复讲习销售教材及答客问

#61548; 所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目

#61548; 通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同

#61548; 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户

#61548; 价格表上市

#61548; 样板房制作完成

4、 强销期

任务：

1、加强客户介绍

2、 举办各种业主活动，利用客户耳语推广

工作重点：

#61548; 客户追踪

#61548; 开放样板房

#61548; 举办业主联谊活动

#61548; 大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造

#61548; 户外媒体再加强

#61548; 电台、电视广告频数加大

#61548; 加强现场销控及炒作

#61548; 针对所有客户，大量使用各种媒体

#61548; 针对销售情形，分析市场，修正广告

#61548; 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交

#61548; 报纸广告更具针对性，卖点更为突出

#61548; 举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉

5、 续销期

任务：

1、 针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续DM邮寄

2、 电话追踪有望客户

3、 加强补足，签约工作

工作重点：

#61548; 延续销售气势

#61548; 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户

#61548; 持续跟催补足及签约

#61548; 法律咨询中心联系定案

#61548; 研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略

#61548; 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传

#61548; 继续发动客户介绍客户

6、 清盘期

任务：

1、 清理尾盘

2、 安排物业管理公司进场

3、 做好交房工作

工作重点：

#61548; 开动脑会议，研究滞销楼盘对策

#61548; 调整媒体宣传方式，重点攻击

#61548; 加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度

#61548; 加强补足，签约工作

#61548; 准备交房资料，确定交房具体时间

#61548; 核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处

#61548; 做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心

#61548; 做好与物业公司的交接

#61548; 会所所有服务项目准备完备

全程策划内容

一、市场调查与市场机会分析

1、 宏观市场调查与分析

2、 竞争项目市场调查与分析

3、 本区域居民居住偏好调查与分析

4、 项目SWOT分析

5、 项目市场细分分析

二、项目市场定位分析决策

1、 项目总体定位分析决策

2、 项目目标客源定位分析决策

3、 项目价格定位分析决策

4、 项目档次定位分析决策

5、 项目形象定位分析决策

6、 项目主力户型定位分析决策

7、 项目物业管理模式分析决策

三、项目建筑设计策略分析决策(略)

1、 项目规划环境布局建议

2、 项目建筑风格分析决策

3、 项目总平面与单体建筑建议

4、 项目园林与景观的设置建议

5、 项目会所及配套设施的建议

6、 项目户型层次种类分类建议

7、 项目开发规模节奏分析建议

四、 项目总体销售战略分析决策(略)

1、 项目销售目标分析决策

2、 项目销售模式分析决策

五、 项目销售战术分析决策

1、 销售卖点设计分析决策

2、 销售阶段设计分析决策

六、 项目品牌战略包装计划设计(略)

1、 公司品牌与项目的结合

2、 项目品牌VI设计建议

3、 项目品牌推广设计编制

4、 项目标志设计构思

七、 项目包装模式设定(略)

1、 售楼部内部装修风格建议

2、 售楼部外围气氛设定

3、 工地现场包装整体方案

4、 售楼工具的设计制作推荐（模型、售楼书等）

5、 样品房装修设计建议

6、 外据点展销推广设置

八、 媒体组合分析决策(略)

1、 北京、天津、秦皇岛媒体房地产方面分析(略)

2、 项目媒体组合(略)

3、 媒体费用比例(略)

九、 广告策略分析决策(略)

1、 广告阶段目标(略)

2、 广告表现(略)

十、项目销售实施全程建议(略)

1、 销售前期准备要案

2、 销售人员招募与培训安排

3、 销售组织与管理

房地产暖场活动方案

为了确保活动扎实开展，常常要根据具体情况预先制定活动方案，活动方案其实就是针对活动相关的因素所制定计划类文书。那么你有了解过活动方案吗？以下是我为大家整理的房地产暖场活动方案，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

房地产暖场活动方案1

名城是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区。为使名城的销售达到“更上一层楼“的目的，特决定举办中秋晚会。现对本次中秋晚会实施方案详述如下：

一、活动时间

20XX年9月12日（中秋节）18：00—21：00

二、活动地点

名城中心广场

三、活动主题

望月

主题释义：该主题将开发商与中秋有机地结合起来，同时渲染出一种家的温馨氛围，暗喻进入就是回到了家。

四、活动目的

1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台

2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘

3、深度挖掘潜在消费群体

五、活动预计参与人数

中秋晚会：600人

中秋酒会：400人

合计：1000人

六、活动宣传语

“今晚回家吃饭吗？“

活动宣传语释义：中秋佳节作为中国一个传统节日，有道是：“每逢佳节倍思亲”，佳节都是家人团聚的时候，故活动宣传语以一种亲人的问询来触发本次活动，这句话也更能引起大众的共鸣，同时也暗喻本次活动将为所有与会者以家的温馨感觉。

七、活动方案及创意构思

活动前的推广措施：

1、在本次活动中推出当日购房可享受9折的优惠促销活动（注：可根据开发商情况酌情制定一些限制条件）；

2、制作并随机赠送本次活动文化宣传衫若干；

3、制作“名城”字样的中秋印入场卷（造型可参考月饼造型）；

以上活动的目的旨在达到强化活动宣传效果和彰显开发商人性化的经营理念。

中秋晚会

为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知，本次活动拟将晚会分为两部分：晚会部分和酒会部分，并通过一些活动和环节将两部分有机地结合起来。

晚会内容：

晚会以突出家的氛围和格调为主，诠释中秋的内涵和底蕴，弘扬中国传统文化，触发所有与会者的共鸣，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚会当中，使所有与会者真正体会到家的温馨情怀。

晚会进行当中由集团相关领导为地产第1000位业主授予荣誉员工称号（注：具体数字可根据开发商具体情况定，既可以是整数位，也可以是第815位、第918位等与中秋有关联的数字位）。

现场互动环节：

1、现场制作月饼

由聘请的厨师现场演示月饼的制作工艺和流程，由互动业主现场实地操作，并将制作好的月饼送与他最想送的人品尝。

该环节主要突出家庭的一种温馨氛围，尤其是那些整日奔波劳碌的业主，他们很难帮助家里做什么，以这种方式表达他们的歉意，可以更深刻的让他们体会到操持一个家的不易。

2、现场征集有关中秋的诗词歌赋

由主持人向现场观众征集有关中秋的各种形式作品（例如：歌曲、诗词等）送与他们想送的人，赠送形式既可以是现场献歌，也可以当场挥毫泼墨，也可以吟诵给他们的亲人听（看）。

该环节主要考虑在各种形式的有关中秋的作品中大多以中秋寄情来抒发一种对家和亲人的思念之情，其目的是可以更加强化家的感觉和氛围，体现以诗咏情、以词吟情、以歌颂情的一种格调。

3、月饼的味道家的味道

由主持人邀请现场观众上台品尝月饼，月饼分为酸、甜、苦及特殊月饼几种。吃到酸的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件让他（她）感到心酸的事；吃到甜的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件感到最为甜蜜的事；吃到苦的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件（段）感到最为痛苦的事（历程）；吃到特殊月饼的观众可当场获得开发商现金或物质的奖励。

本环节主要是让参与者能够和与会者去分享他们生活当中的各种滋味，进而达到共鸣！

4、词语置换

由主持人邀请现场观众上台朗读一篇文章，将文章中的“中秋”置换成“”，将“”置换成“中秋”。无错误的参与者将得到开发商的现金或物质奖励，读错者将受到一定的惩罚。

本环节以娱乐为主，同时起到宣传公司品牌形象的目的。

房地产暖场活动方案2

一、活动背景：

9月28日安排暖场活动，提升周末客户到访量，可提前释放国庆节活动信息，为国庆节活动提前邀约客户。

针对国庆节假期安排系列活动积蓄客户，增加客户到访量。

金九银十的重要节点，为售楼部创造良好的销售气氛，增加项目人气。

二、活动内容：

活动时间：9月28日，10月1日—10月7日（10：00—17：30）

活动地点：售楼部现场

对象：诚意客户及当天上访客户

三、活动对接

活动对接人：XXX

布场、盯场负责人：

具体内容：

活动内容：

1、捕鱼达人

参与嘉宾在水槽中捞取小金鱼，每人可捞取6条金鱼，并赠送小鱼缸与水草。

2、精美冷餐

四款蛋糕按口味分别，两款点心，三款水果，两款饮料。

10月1日—7日（10：00—17：30）

活动内容：邀您一起法国之旅！

以法式园林做为园林设计的主要风格，所以在本次国庆期间推出一系列的法国之旅活动，现场配合法语歌曲当背景音乐，让客户仿佛置身在法国街头。

分两部分：

1、法国美食之旅推出一系列法式美食（七天七款），让客户在就能品尝和学习到法式美食及其制作方法。

Day1：感受法国蓝带级烹饪美食

Day2：来自葡萄牙的“液体黄金”—银鳕鱼

Day3：法式经典点心，感受异域风情。

Day4：法式焦糖布丁为您的孩子学道法式甜点吧。

Day5：法国大餐一般人也能学会，品尝法式美食，学做大餐。

Day6：简单易学的法式美食——法式水果饼

Day7：感受法国浪漫气息，学做法式巧克力，学学法国人的浪漫吧

2、法国艺术之旅（七天三款），通过与美食的相互应，保证现场气氛的热烈。

Day1：法式奢华享受，每个人都拥有，法式香水DIY，把法国带回家。

Day2：梵高什么的弱爆了，在这里就算涂鸦，你也是艺术家，快来画油画吧。

Day3：法式风情建筑DIY，让您的孩子从小就做建筑师。

四、费用预算

周末活动日期：9月28日

国庆活动日期：10月1日至10月7日，活动分为两部分美食之旅与艺术之旅

房地产暖场活动方案3

一、方案说明

现在房地产市场瞬息万变，项目各种节点也都不是太明确，我个人感觉项目前期直销介入不宜大规模介入。

我认为一个项目的蓄期3个月至六个月之间，不足3个月达不到蓄客量，超过六个月前期的蓄水的.客户基本上会死掉。

直销这份工作非常辛苦，大部分从业人员待遇偏低，销售人员虽说底薪不重要主要靠提成，如果前期耗的时间太长，员工拿着微薄的底薪，干着非常辛苦的工作，开盘遥遥无期，不能马上能得到他们付出应有的回报。我感觉我很多员工坚持不了多长时间，能坚持很长时间的员工，激情和动力也会大量耗尽，大部分人进入一个行业前3个月是最有干劲最有激情。

二、设立直销的背景及目的

1、直销设立背景

直销的出现是有章可循的，一般出现在半成熟市场的弱市阶段。直销作为销售模式，自有其存在的合理性，成熟的市场一定会有直销的身影。行销的出现，也反向印证了房地产市场正在走向成熟。

直销的立足恰恰是在市场弱市的阶段，传统销售手段失灵，需要新的销售手段作为补充。

2、直销的目的

（1）宣传推广：相对于动辄几十万上百万的，电视台、报广、围挡，传统的宣传手段。直销几十号人全年不到到100万的费用，性价比很高。大众的宣传手段，如电视、报广、高炮围挡，很难能达到项目全面的辐射。投资顾问可以和客户进行点对点直面交流，使项目覆盖到宣传盲点。

（2）客户拓展：客户来电来访越来越少，线上推广效果越来越小，有购买条件的准客户越来越难找，竞争对手越来越多，市场竞争趋于白热化。直销很好的解决了准客户量少的难题。

三、直销团队组建及人员配置情况说明

1、直销团队组织架构

4、直销人员招聘方式及标准

招聘方式主要是通过线上和线下两种方式为主。

（1）线上招聘：线上招聘即网络招聘，主要是通过58同城网和赶集网这两个招聘网站发布招聘信息（据我了解在菏泽地区其他中网站效果不是太好），以本地的QQ群、微信群、贴吧、论坛，为辅。

（2）线下招聘：主要通过人才市场、朋友介绍以及在一些街道和小区的公告栏贴招聘信息。

（3）招聘标准：

意志坚定，漠视挫折者优先；

不甘于平庸、勇于挑战自我者优先；

年龄：20至35周岁；

学历：初中及以上学历；

语言：普通话良好；

有进取心，有目标和动力，具有向高薪挑战的信心；

表达能力、沟通能力强；身心健康，积极乐观，诚信可靠。

5、直销人员各项职责

（1）直销经理

a、主持直销团队的整体运作工作，组织实施公司有关销售方面的决议，负责完成公司下达的销售任务。

b、制定阶段性销售计划，组织实施售楼部年度工作和销售计划，并完成销售计划。

c、与人事部门共同拟订售楼部的基本管理制度。培训销售人员，指挥协调现场人员，营造销售气氛，辅助成交。

d、制定直销员工的具体管理规章。

e、及时提交销售报表，汇报所收集的信息、意见及出现的问题。

f、制定员工的招聘、教育与培训计划。

g、定期对本部员工进行考核、考查，对多次考核、考查不合格的员工进行处罚或解聘。

（2）直销主管

解决团队出现问题，树立团队意识感；

负责直销的工作开展，带领和引导下属做好本质工作。

负责直销客户的收集和初步跟进；

负责做好团队员工的工作积极性，及时掌握员工关于工作的各种想法；

负责做好直销考勤和信息数据的管理；

负责每周的总结和安排，解决各项问题

（3）投资顾问

在外收集客户信息，每天及时将信息汇总；

必须服从主管领导和安排，完成各项业绩考核任务；

严格遵守各项规章制度，时刻体现出良好的公司形象；

熟练项目说词，理解和掌握项目卖点，准确把握客户心里；

及时有效的跟踪客户，以带到售楼部或留客户信息为最终目的；

对项目阐述不要胡乱推广，要展现专业形象。

6、直销个人外观和工作态度

（1）保持良好精神面貌；

（2）注重个人形象和卫生，做到穿着得体，口气清新；

（3）注重和客户之间的礼貌用语；

（4）对公司的信任服从和积极的工作态度；

（5）尊重领导，团结同事。

四、直销客户拓展模式

通过团队实践和经验，我认为直销拓展方向，应先易后难、先近后远、先街区和专业市场的拓展后设点、先做活动后做渠道。

1、直销市场街区拓展

（1）拓展第一步应先拓展菏泽各大专业市场，如康庄服装批发市场、花都轻纺城、恒盛市场大市场等菏泽几大专业市场。

（2）各专业拓展完以后，从项目由近到远分区域拓展，以菏泽的沿街商铺为主，比如东方红大街、黄河路、人民路等主要街区。

（3）最后拓展牡丹区下面乡镇上的市场及沿街商铺。

备注：沿街商户和专业市场的商户，拓展完以后面对面的回访，要有计划不间断的进行（电话回访的效果，远远比不上面对面对的交流）。

2、直销设点

（1）牡丹区市区各大商超设点；如银座、新苏天美、茂业等。设点方式有两种，一种是商场内租间摊位，摊位上放一张条形桌，两条凳子，两张易拉宝，派两名业务员，条件如果允许可以放座沙盘；另一种方式是在商场的外面，放一顶活动帐篷，一张条形桌，两条凳子，两张展板（在外面易拉宝容易，让风吹倒）。

（2）牡丹区市区各大酒店设点；如和平大酒店、花都大酒店、银盛酒店等菏泽几大酒店。设点方式方式也是两种，和商超的方式一样，业务员视情况而定，1人或2人即可。

（3）牡丹区市区各小区设点；选择牡丹区入住率比较高的小区，如花城小区、和平小区、华英小区等。设点方式：在小区门口设点，放一顶活动张帐篷，一张条形桌，两条凳子，两块展板，派两名业务员。

（4）牡丹区市区各小学和幼儿园设点：如实验小学、附小、一完小、市直幼儿园、早教中心等。设点方式：两块展板，派两名业务业务员（学生家长接送孩子的时间很短，学校每口也非常拥堵，放活动帐篷条形桌等，不太适合）。

（5）牡丹区市区各大银行设点；选取牡丹区繁华地段的各大银行，如中华路上的工商银行、牡丹路上的建设银行、人民路上的农业银行等。设点方式和小区门口设点方式一样。

（6）牡丹区市区各大加油站设点；选取牡丹区人流量比较大的加油站，如黄河路上的加油站、人民路上的加油站、长江路上的加油站等。设点方式，派两名业务员派单即可。

（7）菏泽下面县城及牡丹区下面乡镇；设点方式，和牡丹区市区的设点方式一样，根据实际情况可稍加变动。

备注：商超和酒店的设点，资金的需求比较大，难度系数很大，需要营销部整个部门的配合。小区每口和银行的设点，需要一部分礼品，向物业和保安送些小礼品。各设点地段的设点时间视具体情况而定。

3、直销活动

（1）巡演；在菏泽市县的繁华街道和乡镇，请活动公司通过演出节目，快速聚积人气，引起路人以及周围的商家和住户的关注，从而进行项目的宣传推广和客户拓展（一场活动的费用一般在5000—10000元左右）。

（2）单位活动；可以在医院、银行、政府机关、玉皇化工等一些大型企事业单位。通过举行乒乓球比赛、私家车自驾游等类似的活动，进行宣传项目，以达到深挖客户的目的（活动的成功与否与各个部门的配合至关重要，特别是策划部）。

4、直销渠道

（1）员工通过亲戚朋友介绍客户，促进成交。

（2）发动员工的朋友圈；在菏泽各个县区的大酒店、健身房、时尚会所、美容店、足浴店等高档消费场所，收集一批高质量客户的信息。

备注：走渠道需要一部分的资金作为公关费用。

五、直销物料准备

1、直销专用单页；单页上不要有公司的公用电话，下面留下空白处，让员工写自己的电话。

2、直销专用海报；菏泽各市县，街道、小区、专业市场、每位上，关系比较好的客户店里。能贴上都贴上海报，海报上面公司公用电话不要有。

3、活动和设点所需的，条形桌、凳子、易拉宝、宣传展板和帐篷等。

4、直销团队最需要的是，自己的车辆（建议提供依维柯或中巴这种类型的车，此类型的车坐人，拉物料都比较方便）。

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