2012年6月5日房地产商业暖场活动方案，万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全兴奋地在微博上说：“万科在南京南站终于开花结果。想起当年在水街无需会上定下的投资策略，后续一系列努力，不容易，不容易”。
就在当天，万科以5158元/平的楼板价拿下了南京南站首幅出让宅地，总建面约有20万平米。
彼时，大宝（万科人对朱保全的昵称）刚调回集团总部，但他每天都在关注着曾经苦心经营多年的南京市场。他的这一表态，也可以看做是集团总部对后任各位南万总经理最大的支持和期许。
按照既定的战略打法，如今南站已渐渐变成万科在南京的第一主场。
当人们出了高铁南站的南广场，开车沿着高架桥蜿蜒而下，你会看到两侧密集的高层建筑群犹如张开着的手臂，用“夹道欢迎”的姿态，扛鼎着南京南大门的城市封面。
今天，南站CBD区域一半的开发面积属于万科，据粗略统计已轻松超过100万平米。难怪，有人调侃：“半个南站都被万科承包了”。
事实上，能在“高铁开发专家”绿地的眼皮底下大举攻城略地，短短数年便占据南站半壁江山的，恐怕也只有“老大哥”万科能做到。
从最早进入南京的“小红人”，到今天长袖善舞的“老司机”。从当年踌躇满志的“登山者”，到聆听城市心跳的“三好生”。十六年，21盘，万科带给南京楼市的意义犹如风向标，成为其他房企纷纷学习、对标和模仿的对象。
“低调的强势”。这或许就是南京万科立足百亿巅峰之上，那份天生独有的从容。
南京万科很低调
因为只有低调，才能深深根植于这座城市的发展脉搏之中。
南京业内一直流传着一个著名的段子：2001年初，万科的三位江苏籍高管“泛舟”于莫愁湖上，并非消磨时间，也非谈诗论道，而是在谋划着对莫愁湖二道埂子的“重塑蓝图”。
当时的二道埂子是南京知名的棚户区，散布着大量违章建筑，居住和治安环境令人堪忧。万科却在深思熟虑之后，看中了这处在外界看来并不起眼的破败之地，并决心让它重现光芒。
2001年3月20日，二道埂子地块被万科以1.855亿元总价竞得。这是南京首次面向全国招标土地，也是万科进军南京获取的第一幅纯湖景宅地。2003年6月，万科金色家园首次开盘，均价达到5000元/㎡，高出南京全市均价整整2000元/㎡。项目凭借出众的产品力迅速热销，成为现象级楼盘。
这是万科在南京的首秀，低调但不失华丽。它在帮助二道埂子脱胎换骨的同时也赢得了南京市场的尊重。十多年后，房地产商业暖场活动方案我们回头再看，会发现金色家园依然是南万一张无法取代的名片。
用郁亮的话说，南京是一座神奇的城市。“不仅能创造神奇，更能见证神奇。”
一个项目，改变一座城。南京，也正是从那个时候开始，深深记住了万科。
业务拓展很强势
因为只有强势，才能不给竞争对手以任何喘息之机。
从早期的金色家园，到十运会后的光明城市，再到“奥体第一盘”金域缇香，万科首先重点发力于河西。然后快速南征北战，先在城北小红山开发了英伦风格的红郡，紧接着又在城南铁心桥打造了专门针对年轻人置业的金色里程。每到一地，皆树立标杆形象，“小红人”更是风靡南京。
值得一提的是，金域缇香的大户型早在2009年就拥有了令人艳羡的大横厅，领先竞品对手多年。在代表着万科匠心产品力的同时，对市场具有极重要的里程碑意义。
2010年，万科金域蓝湾的入市掀起江宁改善置业潮。2011-2012年万科跳出主城，开启东西双线作战：先挥师仙林湖开发金色领域，后跨江浦口开发金色半山。为两大新兴板块积极拓荒，提振区域信心指数。
一线品牌房企杀入二线城市，带来的不仅仅是产品和思维的革新，还有强大品牌力所产生的市场溢价效应，可在短时间积累大批购买力较强，忠实程度高的业主粉丝。这些都让万科对南京这座城市欲罢不能，决意持续深耕。所以，它要找一个“区域聚焦”的落脚点。
2012年下半年，万科“瞄上”了刚刚启动的南站CBD区域，从此便“一发不可收”。从2012-2017年，万科在短短五年内一口气拿下了8幅商住地块。先后密集开发了九都荟、新都荟、尚都荟、都荟南苑、大都会等项目，加上南站G46和G31两幅土地储备，演绎了一场“八进南站，百亿深耕”的大戏。
不难发现，南站地区已被万科视为实现深耕战略的“桥头堡”和“样板区”。从南站的拿地策略上，万科显露出少见的凌厉、以及超乎寻常的强势。事实证明：在争夺“亚洲第一大站”周边宅地开发权上，它不会留给对手任何可以趁虚而入的机会。
未来无限可能
南站五年8盘的背后，是万科聚焦区域深耕，发挥规模优势的致胜打法。同时，南万坚持“两手抓两手硬”，积极补仓南京多个重点板块。比如在江浦继续开发万科璞悦山，在江宁开发万科翡翠公园。保证了板块的进化和迭代。
近年，随着城市化不断提速，南京城市的边际在不断扩大。传统意义上的中心地区也开始分化，城市格局开始从单核向多核转变。
于是，万科不失时机地提出全新的“城央中心论”。比如位于老城南仓巷片区的安品园舍，江宁东山老城核心区的万科金域国际，淳化新市镇中心的万科和昌金域东方，以及溧水公园地产大盘万科城。无一不是万科品牌溢价+区域中心地段论的复合型价值观输出样本。
此外，在进入楼市下半场后，过去房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。而抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌已经成为开发商争相角逐的风口。一方面可以为未来品牌输出打好基础，另一方面能够为房企带来稳定的租金收益，便于企业资本运作。
2017年，万科把长租公寓作为重要发力点。已在全国19个城市落地“泊寓”品牌，拥有客房超过8万间。南京作为万科泊寓的重点布局城市，已经成功投入运营了门西社区项目。泊寓也在不断通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务盈利能力。
据相关人士介绍：在万科未来十年规划中，包括房地产开发和物业管理两项核心业务，商业地产和物流地产两项优势业务、冰雪度假和长租公寓两项重点拓展业务、养老和教育两项拓展业务，以及与深圳地铁合作推进的“轨道+物业”潜力业务。
虽然万科的房地产销售规模已经突破4000亿元大关，但董事会主席郁亮却不愿再提规模，亦不愿意外界再将万科与传统意义的开发商画上等号。“现在谁跟我说万科是开发商，我跟他急。”
万科已连续多年低调投资物流，商业地产，文化领域等各类城市配套服务业态，对于各个业务版图，万科不仅寄望于“规模”的增长，更希望能在行业中领跑。郁亮曾经公开表态希望印力商业能在三年内做到数一数二，包括普洛斯在内的物流业务向全国第一乃至全球第一冲刺，或许这就是传说中的万科万亿新生态目标。
从国内最大规模的住宅房企，到全面转型多元化配套服务商的世界500强。万科走过的每一步，都是在城市发展脉搏中，用心跳出的城市之舞。事实上，在深入学习十九大精神后，万科已经下决心将城市配套服务商的角色提升为创造美好生活的场景师，并致力围绕城市发展的各个场景做布局。
可以预见，“三好生”万科将会一直紧随城市的步伐，在大刀阔斧转型的道路上续写自己低调的强势。
用王石的话说，“万科真正的黄金期才刚刚开始。”
>后记
从2015年城市的心跳发布会后，南京万科最近两年没有做大型品宣传活动了，但他们组织的社会活动，公益活动一直在紧密进行中。
2017年12月31，万科再次拿下了南京市场销售额第一名。面对160亿的业绩，依然没有同行的那种大声喧哗。而万科华东区域对于辖内年度回款1500亿的傲人业绩，也仅仅是编发了一张内部海报给自己人鼓励。
是的，领跑者，从来不需要高调宣讲，而是前行。
