怀化市第九届房交会召开前夕，我市主流新闻媒体记者，集中采访了市房地产业协会会长曾大鹏。曾会长就我市房地产市场当前形势和未来发展取向等诸多方面阐述了自己创新的房地产暖场活动方案的认识和认知，提出一系列新观点、新思想、新看法，并着重指出了在“央行降准降息、公积金二套房贷款首付比例从30% 降为20%”等近期国家推出系列楼市新政的背景下，在“金九银十”房地产市场传统销售时节上，举办这届房交会的目的与意义。

　　记者：近期, 楼市密集出台新政,包括央行降息、降准, 住建部、财政部、央行再次联合发布公积金二套房贷款首付比例从30% 降至20%, 等等，都是对全国房地产市场的宽松性调控手段。在央行多次降息之后, 利率已经达到历史最低水平。很多专家认为二套房和降息政策对楼市提振作用有限。请问您是怎么看的创新的房地产暖场活动方案？

　　曾会长：央行推出的这些政策对楼市复苏是有积极意义的。第一，降准增加了银行的信贷资金，对增加房地产资金流将会有积极作用；第二，这一次发布公积金二套房贷的首付降到20% 的同时，央行调整了按揭贷款利率，降到了历史最低水平，释放出了几个信号，一是说明国家积极支持改善型住房消费；二是利率下调是直接让消费者受益，将直接刺激了房地产消费。这对楼市的提振作用是非常明显的。

　　根据过往十多年来的房地产市场经验，每一次降准、降息对房市都有刺激作用，但是这一次降准、降息对房地产的提振是不是还会达到以前那种效果，我认为应该作保守一点的估计。现在的消费者越来越理性，在这种理性消费的基础上，消费者不会单纯的去考虑贷款利率的下调，反而二套房的政策对刚需的刺激作用会更大。从2013 年下半年开始，房市持续低迷，但在这个过程中，也积累了一些有刚需需求的客户，二套房这个政策一出台，可能会带来所谓的井喷，一些刚需会爆发性的进入市场。所以在此政策下，房地产市场整体走势是乐观的。

　　记者：国家这些政策将会对怀化房地产市场产生什么影响？现在怀化楼市出现一些负面影响，很多楼盘受到冲击，在这种情势下，企业应如何迎势而上，挽救自身困局？

　　曾会长：国家的政策对于怀化来说是有一定积极作用的。从今年的整体情况来看，全国的房地产市场在一步一步的复苏。从国家公布的数据可以看到，今年1-8 月份，很多地方出现了量价齐长。据怀化1-8 月份的数据显示，怀化楼市的情况整体还比较乐观，1-8 月份，市本级一共批准商品房销售预售面积236.71 万平方米，同比增长51.16%，商品房销售面积达到144.93 万平米，同比增长9.4%，其中住宅1-8 月份市本级销售127.97万平米，同比增长15.39%，从数据上看来，今年房地产投资在增长，房地产销售也在逐渐回升，基本上达到正常水平，这对我们怀化的楼市“入春”是一个积极的信号。

　　在去年楼市低迷的时候，我们房地产开发企业遭遇了严冬，有一部分企业出现了资金困难，造成了发展危局，现在楼市逐渐复苏之后，我认为我们大多数的房地产开发企业都能够比较迅速的开拓销售渠道、增加流通资金，帮助自身缓解现时困局。但是，由于持续的房市低迷，确实也对我们的市场造成了一定的负面影响，这主要表现在诚信危机上，比如说有些楼盘不能按时交房，有些楼盘给业主带来了购房风险，等等。我认为，当前怀化房地产行业最重要的就是要提升产品品质，恢复行业信誉。因为现在怀化房地产市场一套房的刚需在逐渐减少，二套房刚需则在逐渐上涨，人们对品质的要求催生了对房地产改善型产品的需求，所以未来为了满足市场的这种基本需求，开发商在生产产品的时候，一定要注意提高品质。第二开发商必须确保广大消费者的购房安全，我们企业一定要十分珍惜自己的品牌和信誉，保证消费者切身利益不受损害。现在大的形势正趋利好，我们必需抓住这个机遇，修复已经损害的形象，重新建立良好的社会信誉。

　　记者：就目前怀化房地产市场而言，除了诚信危机，存量房也是一个很严峻的问题，是否有什么解决办法？

　　曾会长：怀化的存量房是困扰开发商很重要的一个问题。过去，开发商在没有大量的市场调研的情况下，可能只关注到投资后比较丰盛的市场回报，就盲目投资，所以造成了我们目前市场上产品大量过剩的现状。这个问题也引起了政府的高度重视，一直在研究如何消化存量房，从目前公布的一些情况来看，大概有以下几个措施：

　　一是减少土地投放，通过减少市场的土地投放来逐渐实现供需平衡；

　　二是在安置房保障房这一块，政府把以前的直接投入转为货币支付，也就是把存量房买下来，转变成安置房和保障房，这样的措施可以消化一部分市场存量房；

　　三是依靠开发商自身努力来解决。从今年1-8 月份相关数据我们可以看出，二手房的交易量提升得比较快，市本级成交量面积达到33.12 万平米，同比增长了45.1%，这反应了整个房市复苏的迹象，也能够说明存量房消化在逐渐加强，步伐在逐渐加快。

　　记者：前段时间怀化有几个楼盘在进行楼盘众筹，并且越来越多的房产企业开始在加大网上销售力度，这是否预示着怀化房地产也将步入互联网+ 时代？您怎么看待互联网+ 时代来给房地产业的影响？

　　曾会长：现在整个社会都进入了互联网+ 时代。互联网+ 对社会的各个领域的传统营销模式都产生了巨大的冲击，对房地产领域的冲击也是巨大的——不仅冲击的面很广，而且冲击的程度也很深入。我举几个方面例子：一是由于互联网+ 时代的到来，商业楼盘的实体门店将会受到冲击；二是带来房地产销售模式的改变与更新，传统的销售模式受到冲击，这对中介企业就会造成比较大的影响。三是开发商开发的产品品质也受到挑战，以前在传统行业中我们开发出的产品叫“智能小区”就已经是很高档的了，而现在互联网+ 时代提出的是“智慧型小区”，智能和智慧虽只是一字之差，却是有很大区别的，这对开发商提出了更高的要求。四是传统的物业服务也受到了冲击。其实，按现在标准来说，物业收费不算高，甚至于现在怀化的物业服务从业人员连基本的五险一金都交不起，如果要交五险一金，那么物业公司就要亏损。物业行业的收费是无法满足日益高涨的劳动力成本的，在这样一个全民创业劳动力匮乏的时代，物业行业面对的挑战是很严峻的。

　　在未来，互联网+ 对我们整个行业都会是一个全新的话题。就此，今年以来我们探讨过很多次。个别企业已开始尝试创新营销新模式。就像刚才你们提到的众筹，就是互联网+ 的一种营销模式。对于协会来说，我认为应该鼓励企业在互联网+ 时代中积极探索，只要是有利于企业与消费者之间沟通融合，有利于把产品卖出去，这些模式都是值得去尝试的。就众筹本身，我不想发表太多评论，但是我认为这是一种创新、一个新鲜事物，它对今后房地产业发展会带来多少正面推动因素？它会不会带来一些负面的东西？现在都不好定论。但是，在这个时代中如果你不勇于创新，不勇于尝试新鲜事物，就会被时代大潮淘汰。这点是可以肯定的。

　　对于物业服务这一块，今年房协也在不断探索，我们希望能把互联网引用到物业服务上来。传统的物业服务就是一个最基础的服务：给大家打扫卫生、满足基本的水电、维修、把好门守好家、做好安全服务，如此等等。虽说现在的物业服务比起以前的物业管理确实是有了很大的进步，但它还远远不够，因为传统的物业服务只是做到了服务物业，而不是服务你的家，不是服务你的居家生活。要做到真正的服务应该是全方位的。现在，我们可以充分利用互联网移动终端，通过移动终端APP 平台，来满足业主所需要的日常或者更加全面的服务，比如你需要大米、需要油盐酱醋、你要买菜等等，你只需要轻轻一点，物业就会把这些东西配送到你的家中，比起在网上下单，这就更加快捷——因为物业服务中心就在你的楼下。所以，物业得在互联网+ 时代建立自己全新的平台，来延伸服务，扩大自己的服务领域，创造新的利润点，确保自己的生存和发展。物联网给房地产领域带来了冲击，但是也会带来发展的新机遇，我希望大家能在这些方面给予房地产领域更多的关注。

　　记者：在目前怀化楼市的情景下，您对于怀化楼市的今后发展有哪些看法，也就是您的分析和预测是什么？

　　曾会长： 我觉得怀化的房地产市场前景还是比较乐观的。虽然当前还存在一些这样那样的问题，但是从怀化未来的发展来看，怀化的房地产仍是大有作为的。首先， 怀化现在的交通地位越来越重要，在西南地区它有着特殊的区位地理优势， 由于有这种特殊的禀赋资源，将会使怀化处于大西南商贸物流集散中心地位不可动摇，这种产业经济的发展也必将带动怀化楼市的发展。其次， 怀化城市扩容提质的客观需求，给房地产市场提供了较大的发展空间。三是经过这一轮房地产市场的深度调整， 无论是政府，或是投资商， 或是广大消费者， 对整个楼市都有了更加理性的认识，也增强了危机意识。我们现在都认识到房地产市场是需要规范的，房地产业是需要宏观规划的，比如城市开发土地释放量、房地产产品的投放量、每年的销售量都要保持一个相对的平衡，这样才能确保怀化房地产业持续、稳定、健康地发展。尤其经过这一轮洗牌，一些实力雄厚的、有比较好的社会口碑的、坚守企业信誉和形象的、注重产品品质的开发企业在经受住了考验之后会获得更好的发展；而一些不能满足市场要求的企业可能就会被淘汰。这样的优胜劣汰对房地产市场的健康发展不是坏事，而是好事。我相信，怀化未来的房地产市场，将会比现在更稳定，更健康。

　　记者：历届房交会对房地产市场的影响都是很大的，特别是对楼盘的销售和展示都有积极的作用，今年9月的第九届房交会将有着怎样的意义和目的？

　　曾会长：房地产市场素有“金九银十”之说，今年全国房地产复苏的春风已经开始刮起来了，但是按照往常市场习惯，春风要刮到怀化来可能还需要一段时间。

　　政府与房协都是希望通过本届房交会能让春风提前吹入怀化，能够直接带动整个怀化房地产市场的复苏。我们也希望本届房交会，开发商能够拿出更多的优惠政策来吸引消费者购房，促成交易，这对于缓解企业的资金压力、提前帮助企业摆脱困局是有着重要意义的。如果这届房交会能够实现上述目标，怀化房地产市场将会提前步入正常的发展轨道。